부동산 전문가가 말하는 지금 상승을 외치는 이유 | 스마트 부동산 아카데미 대표 (~21:24)

Q. 출연 계기?
오늘 설문을 보니 하반기 시장을 보니 '하락론자 > 상승론자'인데, 나는 하반기에 상승할 것 같아서 이 얘길 해주고 싶어 나왔다.

Q. 수도권과 지방 모두 상승할 것이라 예측하는 근거?
통계적 지표(KB지수, 부동산원)는 시장 심리를 잡을 수 없다.
현장(부동산)에서의 호가는 알 수 있지

작년 말~올해 초 바닥이었다.
통계적으로 보면 서울 강남 지표 +, 서울은 5월부터 +, 하지만 현장에서는 작년 말~올해 초 거래량이 발생하면서 현재는 올라온 상황. 하반기엔 2급지, 3급지가 거래량 발생하면서 가격이 오르지 않을까싶다.

지방도 우열을 가려야 한다. 입지보고, 브랜드를 특히 봐야한다.

서울, 수도권 -> 덩어리 수요
지방 -> 광역시 및 중소도시로 나눠져있어. 브랜드/입지 위주로 반등 하고 있어

급매물도 올초 정리됨

Q. 상승론을 부정하는 입장에 대해 어떻게 생각하는지
거래량 발생된 건 사실
하반기가 됐다고 전고점을 돌파하거나 그러진 않을 것 (대외여건이 안좋기때문)
급등보다는 약간 + (강보합)을 유지 하지 않을까

특례보금자리론, 15억이상고가주택대출완화, 규제지역해제 -> 시장에 온기가 생겨
특례로 9억이하 거래량 꾸준히 상승, 9억이상은 상관이 없음에도 거래량 상승 -> 왜? 급매가 소진돼서 수요자가 매수에 적극적 가담

특례는 번개탄

역전세로 인해 집주인이 어쩔수 없이 집을 팔아야하는 상황에 놓였다. 그래서 정부는 임차인을 위해 DSR 규제도 풀렸다 -> 주목적은 임차인 보호이지만, 임대인이 집을 안팔아도 되는 효과가 나옴

Q. 강남 1만세대 입주량이 폭탄일까?
잠실 엘스 전세 가격
'21년 하반기 9~9.5억(갱신계약청구권 사용)
'23년 현재 10~10.5억

'21년 하반기에 10.5억 이상으로 거래 된게 38% -> 역전세
(13억 이상 10%)
10.5억 미만이 62% -> 오히려 보증금 올려야 함

만약 '23년 하반기에 역전세가 문제되려면 2년 전 거래금액이 현재 시세보다 70~80%높아야지 발생
물론 역전세는 벌어질것이나 그 여파가 크지 않을 것

'23년 하반기 어떻게 될까? 10.5억보단 상승하지 않을까
리스트: '25년 1월 둔촌주공 12000세대 입주, 서울/인천/경기가 '25년부터 과소물량으로 진입, '25년 하반기 둔촌주공 입주 마무리

개포 자이프레지던스 전세 가격 (올초 입주)
'23년 1월 10억
2월 10.5억(최저 7억)
3월 11억
4월 12억 (최고 13.5억)
5월 13억
6월 13억 (최고 13.5억)
-> 전세가격 꾸준히 상승

원베일리 9월 입주, 내년 디포아 입주.. 과연 시장 충격이 있을까?
이미 역전세가 작년 말부터 진행, 지금은 해결하는 과정
만약 위 두 아파트 입주로 역전세가 일어난다고 하면, 현재 전세가격이 올라가는 것을 설명할 수 없다

Q. 너무 강남만 그런것 아닌가? 지방은?
대연롯데캐슬레전드 (부산, 2급지) 전세 가격
'21 상반기 4억 후반
'23 상반기 2억 후반~3억 초반
'23 현재 3.5억
'25 상반기 - 좀 더 올라가지 않을까?




https://youtu.be/n6aqAAW7AZQ (~21:24)