부동산 전문가가 말하는 지금 상승을 외치는 이유 | 박지훈 스마트 부동산 아카데미 대표 (21:25~)

[부동산 전문가가 말하는 지금 상승을 외치는 이유 | 박지훈 스마트 부동산 아카데미 대표]  (21:25~)

Q. 부동산 구매자들이 높은 금리를 버틸 수 있을까?
서울 급등했던 시절 PIR 18배, 지금은 13~4배

내가 안먹고 안쓰고 20년 돈 모아서 주택을 사는 것은 아니다
기존에 모았던 자산을 토대로 대출을 받으며 상급지로 계속 이동
PIR은 수치적인 의미만 있지 부동산 투자에 적용하긴 어렵다

작년까진 금리가 크게 영향을 미친건 사실
금리가 상승할 때 경기가 좋기 때문에 과열을 식히는 역할을 한다
꾸준한 금리 상승 -> 자산 가격 우상향 경향 있어
꾸준한 금리 하락 -> 자산 가격 하락 경향 있어
금리 급등 -> 금리적 공포로 자산 가격 급락
현재 위험한 건 금리를 급락시킬 때가 위험함 = 실물 경제가 안좋은 시기
가장 안정적인건 바닥에서 멈출 때

현재 금리가 비싼 것은 맞지만 부동산은 심리적 지배가 심하다
2008년 금융위기 이전 기준금리 5.25%
금융위기 오기 전 투자활동이 활발했다.
현재 금리에 시장참여자들이 많이 적응한 것 같다


Q. 부동산에서 중요하게/중요하지 않게 생각하는 지표
시장상황이 중요 - 상승기냐 조정기냐

조정장일 때는 거래량이 중요
2020년 10월 - 6백건 이하로 최저점 찍어
거래량 + 정책 봐야해
집값을 매주 발표하는 나라는 우리나라밖에 없다 -> 정부가 시장상황을 주시하고 있다
정책이 중요한 이유는 시장상황을 되돌릴 수 있는 포인트가 된다.
ex) 2023년 1월 규제지역 해제

현재 서울 거래량 3천건 수준
상승기로 넘어가려면 6천건이 넘어야 해
다주택자가 진입하기 어려운 시장환경: 취득세 중과 -> 드라마틱한 가격 상승 어려워
2010~2013 꾸준한 하락
2013.04 박근혜 정부 정책: 미분양 주택 사면 5년간 양도세 면제, 1주택자 매물 사면 5년간 양도세 면제 -> 거래량 6천건 이상 터져

최근 발표된 퇴거자금대출을 위한 임대인 DSR 완화 -> 하반기 시장에 안정적인 작용을 할 듯


Q. 아파트를 통한 부의 이전, 계속될까?
아파트는 사용수익 + 투자수익 동시 만족
ㄴ자가상가/농지도 가능 -> 이건 제한적 
하지만 아파트는 누구나 다 가능
수요가 몰릴 수밖에 없고 환금성이 좋아 비쌀 수밖에

서민들은 부의 이전 수단을 아파트를 활용하는게 좋아
부자들은 사업체와 건물로 부의 이전을 함

비과세라서 더 좋음


Q. 비과세란?
규제지역(현재 강남3구+용산): 2년 거주 / 비규제지역: 2년 보유 -> 양도세 비과세
투자 조금 한 사람들은 월세로 산다
비과세 혜택을 위해 강남3구+용산 제외한 지역에 아파트 한 채를 매수 후 보유 2년
1년 뒤 다른 지역 아파트 매수 -> 일시적 1가구 2주택 상태
매년 한 채씩은 비과세


Q. 레버리지 투자가 큰 부동산에 접근할 때 갖추어야 할 마인드?
긍정적인 마인드를 가진 사람들이 부를 이루더라
어려움이 닥쳤을 때 잘 극복한 사람들이 결과물이 좋더라
부정적이면 핑계를 댄다 (시장상황이 이랬다) -> 못견디고 손실 확정

과도한 투자는 No.
가처분소득에 비해 40% 원리금 이하 감당이되면 투자해도 무방

부동산은 싸이클을 봐야한다.
하락을 한 이후에 매수를 하면 가장 좋은 타이밍
이미 바닥은 지났지만, 올해 2023년 매수는 최선, 2023년 매도는 최악

하워드 막스, "시점은 모르겠고 싸면 사면된다. 싸면 살거고 시간에 투자할거다." -> 오를 때까지 기다린다.
비싸게 산적은 있지만, 나도 손해보고 판 적 없다.


Q. 싸고 좋은 집 지금도 있을까?
전국에 널려있다.

싸이클이 상승기로 접어들면 싸고 좋은 집은 없다.
대중의 생각은 하반기에 하락할 것이다 vs 점진적으로 상승할 것이다 -> 의견 분분
현재 시장이 명확하지 않아서 기회가 있을거라 생각한다.


Q. 지금의 상승을 데드캣 바운스라고 주장하는 입장도 있는데..
데드캣 바운스가 되려면 가격이 전고점 부근까지 올라가야 한다.
-> 다주택자 유입이 힘들어서 가능하지 않을 것 같다.

*투자 환경 비교 필요
2009년
기준금리 5.25% → 2%
취득세 중과 X
전세 가격 상승 중
미분양 주택 양도세 면제 O
거래량 평균 이상

2023년
기준금리 3.5%
취득세 중과 O
역전세
미분양 주택 양도세 면제 X
거래량 평균 이하

전고점을 찍고 다시 내려온다 -> 시장상황이 작년보다 안좋아진다는 것
작년 9, 10월: 규제 지역 있었고, 대출 규제 있었음 -> 다시 규제를 지정하고 대출을 조일까?
주식 2200선 깨짐, 환율 1440원 돌파, 부동산 거래량 600건 이하 -> 이것보다 최악인 상황이 온다면 데드캣 바운스가 올 것


Q. 부동산 전망과 조심해야 할 점
올해 말 점진적 상승
역전세 해결을 위해 매물량이 나온 것은 사실
매매물량과 전세물량이 급감 중 -> 매도물량도 감소하게 돼
올해 말 내년 초에는 U자와 V자 중간 단계

세종시, 2019년(코로나 유동성 오기 전) 급등 -> 금리 이슈로 급락
전세 가격이 내려감에도 불구 매매 가격 올라
세종시로 수도권(1급지)을 볼 수 있어
실수요자가 싸다 생각하면 매수에 가담 -> 양극화 진행
지방권도 양극화 진행이 되지 않을까

전반적으로 반등하긴 시간이 걸릴듯 (역전세 해결해야해)

2024년은 총선이 변수
여당이 커지면 규제완화에 가속도 붙을 듯
규제가 지속된다면 양극화 (실수요만 계속 매수해야 해서)

2025년 1월 등촌주공 입주후 마무리되면 (2025년 여름) 인천/서울/경기 과소물량으로 접어들어 2025년 말부터 시장상황이 다시 급등하지 않을까

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=n6aqAAW7AZQ